售后包租又称售后返租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业采用在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释是：售后包是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

在我国，2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后融方式销售未竣工商品房”。这一规定填补了我国对售后返租规定的空白。我国有这样的规定，完全是对历史经验的总结。海南房地产业的泡沫，主要是因为以未建成的项目对外出售，返以高回报，投资者争抢购买，在项目未竣工前购房协议已转经几手，价格也已高得惊人。开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼  和无休止的诉讼，给海南经济带来了极大的打击。

虽然上述办法禁止开发商售后包租，但并不意味着售后包的协议无效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据，也就是说售后包租的合同并非无效。

  本案中实业公司与方某签订的《产权式商铺委托租赁合同》是一份售后包租的协议，这一做法违反了我国建设部发布的《商品房销售管理办法》中禁止售后包租的规定，可由相关行政机关予以行政处罚和制裁。但是法院审理案件时，不能依据《商品房销售管理办法》的规定而直接认定双方之间的协议无效，由于实业公司与方桌之间签订的《产权式商铺委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。

    二、对售后包租协议中租金的处理

    售后包租协议通常包含了两层法律关系：第一层法律关系为商品房买卖合同关系；第二层为房屋租赁合同关系。在商品房买卖合同关系中，开发商作为出售方，买房者为业主；在第二层法律关系中，随着房屋的交付，买房者成为产权人及出租方；而开发商成为承租人。无论开发商是否成功地将系争房屋再对外出租取得收益，都必须按照租赁合同的约定支付租金。