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房地产开发

房地产合资、合作开发合同的制定及注意事项

一、房地产合作开发合同主要条款

(1)合作开发当事人的名称、姓名、住所;

(2)项目概况(包括:坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等);

(3)项目现状;

A、项目报批现状包括规划参数,并列明取得的批文;

B、项目动拆迁、开发现状。

(4)合作方式;

A、共同组建项目公司方式

需约定:项目公司的注册资金、出资比例、时间;组织机构的设立、运作程序、利润分配等;

B、合作建房协议方式;

需约定:合作各方的投资方式(包括土地投入的评估)、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益(权益)分配等。

(5)项目公司成立前后的权利义务的转移(包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等);

(6)项目的总投资数额(包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异)的投入方式;

(7)项目合作建设计划(规模、进度等);

(8)合作各方的权利义务(应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式);

(9)违约责任;

(10)解决争议的方法;

(11)合作当事人约定的其它事项。

二、制作和签订房地产合作开发合同应注意问题

(1)要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任;

(2)约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式,其承担民事责任方式先后不同;要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体;

(3)组成项目公司合作开发的,要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任;

(4)以土地使用权入股组成项目公司的,土地使用权须作评估;

(5)以筹建处或其它名义合作开发的,须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织,并明确合作筹建各方的权利义务;

(6)合作开发一方以土地使用权作为合作投资的,应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续,并明确有关费用的承担方式和责任人;

(7)一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目,应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;

(8)合作开发各方的投资回报的方式,应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务,投资回报系约定分房的,应明确房屋分配的具体办法;投资回报系分配利润的,应约定利润的计取方式;

(9)合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本,增加分担及面积分配方式;

(10)合作开发合同由于需办理相关手续,往往效力待定,合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。